1. Warum Nachträge selten auf der Baustelle entstehen

Ein verbreitetes Missverständnis in der Baubranche: "Nachträge gelten als Phänomen der Bauausführung". Der Handwerker stellt eine Zusatzleistung in Rechnung, die nicht vereinbart war und die Diskussion beginnt. Tatsächlich ist der Nachtrag in diesem Moment nur sichtbar geworden. Entstanden ist er deutlich früher.

Auch internationale Untersuchungen zu Kostenüberschreitungen bei großen Bau- und Infrastrukturprojekten zeigen, dass viele Probleme nicht erst während der Ausführung entstehen, sondern bereits in frühen Projektphasen durch unzureichende Grundlagen und Risiken in der Vorbereitung entstehen. (Quelle 1)

Untersuchungen aus der Baupraxis zeigen, dass ein Großteil der Bauprojekte an mangelhafter oder verspäteter Information scheitert, nicht an schlechten Handwerkern oder außergewöhnlichen Ereignissen. Fehlende Standards, unklare Schnittstellen und unvollständige Leistungsbeschreibungen sind häufige Kostentreiber, die sich in der Vorbereitung ausschließen lassen.

Die häufigsten Ursachen für Nachträge, die wir in unserer Projektpraxis identifiziert haben:

• Unklare Leistungsbeschreibungen, die Bieter unterschiedlich auslegen
• Fehlende Schnittstellendefinitionen zwischen Gewerken: Wer ist für welchen Übergang verantwortlich?
• Fehlende Abstimmung mit Fachplanern vor Versand des Leistungsverzeichnisses
• Details, die in der Ausschreibung nicht berücksichtigt wurden und erst auf der Baustelle sichtbar werden
• Angebote, die nicht vergleichbar sind, weil die Texte der Leistungsbeschreibung und die Planung nicht eindeutig waren

Das Ergebnis ist in solchen Fällen immer ähnlich: Kostensteigerungen, Bauverzüge und im schlimmsten Fall rechtliche Auseinandersetzungen. Ein präzises, VOB-konformes Leistungsverzeichnis kann dieses Risiko erheblich reduzieren. Es ist kein Schutz gegen alle Herausforderungen eines Bauprojekts, aber es schafft eine klare Vertragsgrundlage, auf der alle Beteiligten aufbauen können und bietet ein großes Maß an Sicherheit.

2. Was ein gutes Leistungsverzeichnis wirklich ausmacht

Ein Leistungsverzeichnis ist kein bürokratisches Formular. Es ist das zentrale Steuerungsdokument eines Bauprojekts, die schriftliche Einigung darüber, was gebaut werden soll, in welcher Qualität, unter welchen Bedingungen und in welchem Umfang.

Die Bedeutung einer eindeutigen Leistungsbeschreibung ist auch in der VOB/A verankert. Danach muss eine Leistung so beschrieben werden, dass alle Unternehmen die Beschreibung im gleichen Sinne verstehen und ihre Preise sicher kalkulieren können. Eine klare und vollständige Leistungsbeschreibung bildet damit eine wesentliche Grundlage für vergleichbare Angebote und reduziert Interpretationsspielräume bereits vor Beginn der Bauausführung. (Quelle 2)

Ein professionelles Leistungsverzeichnis erfüllt gleichzeitig mehrere Funktionen:

• Es schafft für den Bauherrn Kostensicherheit durch vergleichbare Angebote und eine klare Kalkulationsbasis
• Es gibt den ausführenden Unternehmen eine eindeutige Grundlage für ihre Kalkulation
• Es definiert Schnittstellen zwischen Gewerken, bevor diese zum Problem werden
• Es bildet die Vertragsgrundlage und schützt vor Interpretationsstreitigkeiten im Nachgang
• Es reduziert Rückfragen während der Angebotsfrist, die auf Lücken in der Beschreibung hinweisen

Diese Funktion des Leistungsverzeichnisses entspricht auch der Systematik der HOAI. In Leistungsphase 6 werden unter anderem Leistungsbeschreibungen erstellt, Schnittstellen abgestimmt und Kosten auf Grundlage bepreister Leistungsverzeichnisse kontrolliert. (Quelle 3)

Nicht selten scheuen Bieter Rückfragen an den Auftraggeber und geben dennoch Angebote ab, obwohl das Leistungsverzeichnis Lücken enthält. Diese Lücken werden dann auf der Baustelle gefüllt ... durch Nachträge. Eine vollständige, eindeutige Leistungsbeschreibung wirkt dem entgegen.

Eine unvollständige Leistungsbeschreibung kann für Planungsbeteiligte auch haftungsrechtliche Folgen haben. Eine sorgfältig erstellte Ausschreibung schützt damit nicht nur den Bauherrn, sondern auch das Planungsbüro.

2.1 Qualität entsteht nicht beim ersten Versuch

Ein Leistungsverzeichnis, das wirklich funktioniert, ist nicht das Ergebnis eines einmaligen Entwurfs. Es ist das Ergebnis systematischer Auswertungen über mehrere Projekte hinweg.

Wir analysieren nach jedem abgeschlossenen Projekt, welche Rückfragen während der Ausschreibungsphase eingegangen sind, welche Nachträge entstanden sind, worauf sie zurückzuführen waren, und welche Schnittstellenprobleme auf der Baustelle sichtbar wurden. Diese Erkenntnisse fließen in unsere LV-Bibliothek ein, nicht als Theorie, sondern als direkte Konsequenz aus der Baupraxis. Somit verbessern wir unsere Ausschreibungen bei jedem Projekt und passen diese an neue Herausforderungen an.

Unser Bauvorhaben:  https://www.planart-gmbh.de/blog/referenzen-3/feuerwehr-drk-raunheim-9

3. Unsere LV-Bibliothek: Aus der Praxis optimiert, nicht vom Schreibtisch entworfen

Wir haben über die Jahre eine umfangreiche Bibliothek mit vorbereiteten Ausschreibungstexten aufgebaut, für nahezu alle großen Gewerke im Hochbau: z.B. Rohbau, Dachdecker, WDVS und Außenputz, Innenputz, Estrich, Trockenbau, Maler, Fliesen und weitere.

Diese Texte sind nicht statisch. Sie werden nach jedem Projekt überprüft und dort, wo Rückfragen, Nachträge oder Unklarheiten entstanden sind, präzisiert. Was heute in unserer Bibliothek steht, hat bereits mehrere Bauvorhaben durchlaufen und ist genau deshalb so formuliert, wie es formuliert ist.

Ein Handwerker, der auf Basis eines solchen Leistungsverzeichnisses kalkuliert, weiß, was er schuldet. Kein Interpretationsspielraum, keine Graubereiche. Das schützt den Bauherrn vor Nachträgen und gibt dem Handwerker eine klare Grundlage für seine Kalkulation.

Gleichzeitig ist jedes Projekt anders. Deshalb werden die Bibliothekstexte auf jedes Projekt individuell angepasst, auf Bauteilkonstruktion, Qualitätsniveau, Besonderheiten der Planung und die spezifischen Anforderungen des Bauherrn. Die Bibliothek ist der Startpunkt, nicht das Endprodukt.

4. Projektspezifische Checklisten: Systematisch gegen die häufigsten Fehler

Wissen über typische Fehler nützt wenig, wenn es im Kopf bleibt. Wir haben deshalb projektspezifische Checklisten entwickelt, die vor jeder Ausschreibung systematisch abgearbeitet werden.

Diese Checklisten sind keine allgemeinen Best-Practice-Listen. Sie sind das direkte Ergebnis unserer Projektauswertungen. Welche Fragen kamen immer wieder? Welche Punkte wurden zu häufig übersehen? Welche Schnittstellenprobleme sind wiederholt aufgetreten?

4.1 Wie der Checklisten-Prozess bei uns funktioniert

Bevor eine Ausschreibung begonnen wird, arbeiten wir gemeinsam mit den relevanten Projektbeteiligten die Checkliste durch. Das schließt je nach Projekt den entwerfenden Architekten, TGA-Planer, Statiker und weitere Fachplaner ein.

Dieser Schritt klingt aufwendig, spart aber erheblich mehr Zeit als er kostet. Fragen, die in diesem Gespräch geklärt werden, entstehen nicht mehr als Rückfragen während der Angebotsfrist und schon gar nicht als Nachtrag auf der Baustelle. Außerdem sind wiederholte Anpassungen der Ausschreibung viel zeitintensiver, teurer und fehleranfälliger.

Die Bedeutung einer strukturierten Abstimmung vor der Ausschreibung wird auch durch Analysen aus der Baupraxis bestätigt.  Eine Analyse aus der Baupraxis der BMC Baumanagement & Controlling AG zeigt, dass ein erheblicher Anteil von Bauablaufstörungen häufig auf Ursachen wie verspätete Informationen, Planungsdefizite oder Änderungen des Leistungsumfangs zurückzuführen ist. (Quelle 4) Genau diese Punkte adressieren wir mit unseren projektspezifischen Checklisten. 

Konkrete Punkte, die in diesen Projektgesprächen regelmäßig auftauchen:

• Sind alle Schnittstellen zwischen Gewerken definiert, insbesondere bei Übergängen zwischen Rohbau, TGA und Ausbau?
• Sind alle technischen Anforderungen aus der Planung in den LV-Positionen abgebildet?
• Gibt es Besonderheiten der Baustelle (Bestand, Altlasten, eingeschränkte Zufahrten), die im Leistungsverzeichnis berücksichtigt werden müssen?
• Sind Qualitätsanforderungen eindeutig beschrieben, nicht pauschal, sondern gewerkespezifisch?
• Kritische Themen werden im Vier-Augen-Prinzip durch einen zweiten Projektverantwortlichen geprüft

Das Ergebnis sind weniger Rückfragen während der Angebotsphase, weniger Unklarheiten bei der Vergabe und eine deutlich geringere Nachtragshäufigkeit in der Bauausführung. Zudem wird das Baustellenklima hierdurch erheblich verbessert.

4.2 Ausschnitt unserer Checkliste des Gewerks "Metallbau"

Im Folgenden ist ein kleiner Ausschnitt aus unserer Checkliste zu finden, die wir für die Erstellung von Leistungsverzeichnissen des Gewerks "Metallbau" verwenden. Diese ist natürlich nicht vollständig dargestellt und auch nicht auf ein spezifisches Bauvorhaben angepasst. So ähnlich sieht es in der Praxis bei uns also aus.

5. Wann eine Ausschreibung an ihre Grenzen stößt

Eine professionelle Ausschreibung ist ein wirkungsvolles Instrument zur Kostensicherung. Sie ist jedoch kein Schutz gegen alle Risiken eines Bauvorhabens.

Unvorhergesehene Baugrundverhältnisse, nachträgliche Planungsänderungen durch den Bauherrn, behördliche Auflagen oder extreme Materialpreissteigerungen sind Einflüsse, die außerhalb der Ausschreibung entstehen und durch sie nicht kontrolliert werden können. 

Der Wert einer professionellen Ausschreibung liegt darin, vermeidbare Risiken zu minimieren. Die verbleibenden unvermeidbaren Risiken müssen durch eine erfahrene Bauleitung in der LP 8 gemeistert werden.

In unserer Praxis sehen wir regelmäßig, dass Projekte mit sauber erstellten Vergabeunterlagen deutlich seltener mit Nachtragsthemen konfrontiert werden, die aus Unklarheiten der Beschreibung entstammen. Den Gesamterfolg eines Bauvorhabens sichert die Ausschreibung jedoch nur als Teil eines durchgehenden Prozesses von LP 5 bis LP 8.

Unsere Erfahrung aus zahlreichen Bauvorhaben hat sich bereits häufig bestätigt. Wer in der Vorbereitung spart, zahlt auf der Baustelle ein Vielfaches drauf. Viele kennen den Spruch "Wer billig käuft, käuft zweimal.". Das stimmt nicht immer, aber häufig.

6. Professionelle Ausschreibungen als externe Unterstützung für Architekturbüros

Eine hochwertige Ausschreibung entsteht nicht allein durch das Erstellen von Leistungsverzeichnissen. Sie benötigt Erfahrung aus vergangenen Projekten, Kenntnisse der einzelnen Gewerke und ausreichend Zeit für Abstimmung und Prüfung. Genau diese Ressourcen fehlen im Planungsalltag jedoch häufig, während gleichzeitig Entwurf, Ausführungsplanung und Projektkoordination weiterlaufen.

PlanArt unterstützt Architekturbüros bei der Erstellung professioneller Ausschreibungen in den Leistungsphasen 6 und 7 der HOAI. Dabei kombinieren wir projektspezifische Leistungsverzeichnisse mit unseren geprüften LV-Bibliotheken und einem strukturierten Prüfprozess.

Eine externe Ausschreibungsunterstützung ersetzt nicht die planerische Verantwortung des Architekten. Sie ergänzt das bestehende Planungsteam dort, wo zusätzliche Kapazität oder spezialisierte Erfahrung benötigt wird.

Sie möchten prüfen, ob Ihre aktuellen Ausschreibungsprozesse ausreichend strukturiert sind oder ob eine externe Unterstützung bei LP 6 und LP 7 sinnvoll wäre? Wir tauschen uns gerne mit Ihnen über Ihre Anforderungen und bisherigen Erfahrungen aus.

7. Häufige Fragen zur Ausschreibung von Bauleistungen (FAQ)

7.1 Was kostet eine professionelle Ausschreibung?

Die Kosten für eine professionelle Ausschreibung nach Leistungsphase 6 HOAI richten sich nach Projektgröße, Anzahl der Gewerke und Komplexität. Die relevantere Frage ist jedoch, was eine unvollständige Ausschreibung kostet. Die wirtschaftlichen Auswirkungen unvollständiger Vergabeunterlagen können erheblich sein. Die tatsächliche Höhe von Nachträgen hängt jedoch stark von Projektart, Vertragsgrundlage und Planungsqualität ab. Professionelle Ausschreibung ist in den meisten Fällen eine wirtschaftlich sinnvolle Investition.

7.2 Was gehört zur Leistungsphase 6 HOAI?

Es wird nach Grundleistungen und besonderen Leistungen unterschieden. Besondere Leistungen können individuell, unabhängig von der HOAI definiert werden. Die Grundleistungen sind folgende:

• Aufstellen eines Vergabeterminplans
• Erarbeiten von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen auf Grundlage der Ausführungsplanung
• Ermitteln und Zusammenstellen von Mengen auf Grundlage der Ausführungsplanung
• Abstimmen und Koordinieren der Schnittstellen zu Leistungsbeschreibungen der an der Planung fachlich Beteiligten
• Ermitteln der Kosten auf Grundlage bepreister Leistungsverzeichnisse
• Kostenkontrolle durch Vergleich der ermittelten Kosten mit der Kostenberechnung
• Zusammenstellen der Vergabeunterlagen

(Quelle 3)

7.3 Wann lohnt sich eine externe Ausschreibung?

Eine externe Ausschreibung lohnt sich häufig, wenn das externe Büro sich auf diese Leistungen spezialisiert hat und ausreichend Erfahrung auf der Baustelle vor Ort nachweisen kann. Genauere Gründe können sein:

• mehrere parallele Projekte
• fehlende Kapazität im Büro
• komplexe oder große Bauvorhaben
• neue Mitarbeiter müssen noch eingearbeitet werden

7.4 Wer erstellt ein Leistungsverzeichnis?

In der HOAI ist die Erstellung des Leistungsverzeichnisses Bestandteil der Leistungsphase 6 und damit klassischerweise Aufgabe des Architekten oder eines spezialisierten Projektsteuerers. In der Praxis fehlt vielen Architekturbüros die Kapazität oder die Spezialisierung für diese Aufgabe. Wir übernehmen LP 6 und LP 7 als ausgelagerte Leistung für Architekturbüros, die sich auf Entwurf und Planung konzentrieren möchten. Generell kann ein Leistungsverzeichnis von jedem erstellt werden, der viel Erfahrung und Wissen über das auszuschreibende Gewerk hat. Das sind häufig z.B. Bauleiter, Architekten, Bauingenieure oder Handwerksmeister.

7.5 Wie verhindert ein gutes Leistungsverzeichnis Nachträge?

Indem es keinen Interpretationsspielraum lässt. Ein präzises Leistungsverzeichnis beschreibt, was zu leisten ist, in welcher Qualität, an welchen Schnittstellen und unter welchen Bedingungen. Wer auf dieser Grundlage kalkuliert, kann keine Leistungen vergessen und später nachfordern. Gleichzeitig gibt es dem Auftraggeber die Möglichkeit, Nachtragsforderungen zu prüfen und gegebenenfalls abzulehnen, weil die Vertragsgrundlage eindeutig ist. Gute Ausschreibungen berücksichtigen nicht nur das Offensichtliche wie z.B. die Materialqualität, sondern auch komplexe Bauabläufe durch Abhängigkeiten, Trocknungszeiten, Laufwege und vieles mehr.

7.6 Wann sollte ausgeschrieben werden?

Idealerweise dann, wenn die Ausführungsplanung in LP 5 vollständig oder weit fortgeschritten ist. Eine Ausschreibung auf Basis unvollständiger Planung erzeugt zwangsläufig Lücken im Leistungsverzeichnis. In der Praxis gibt es Projekte, bei denen der Zeitdruck eine parallele Bearbeitung erfordert. In diesen Fällen ist die enge Abstimmung zwischen Ausschreibung und laufender Planung entscheidend. Wir unterstützen Sie gerne mit unserer Erfahrung und unseren Checklisten, um genau den richtigen Zeitpunkt der Ausschreibung zu finden.

7.7 Welche Unterlagen werden für eine Ausschreibung benötigt?

Grundlage für ein vollständiges Leistungsverzeichnis sind:

• Ausführungsplanung (Grundrisse, Schnitte, Details)
• Baubeschreibung des Architekten
• Leistungen und Anforderungen der Fachplaner (TGA, Statik, Brandschutz, etc.)
• Gegebenenfalls Bodengutachten
• Bestandsunterlagen bei Umbaumaßnahmen
• Projektspezifische Qualitätsvorgaben des Bauherrn

Je vollständiger die Vorabinformation, desto präziser das Leistungsverzeichnis und desto geringer das Nachtragspotenzial.

8. Quellenverzeichniss

Quelle 1: Frühe Projektentscheidungen als Kostenrisiko:
Cantarelli, C. C., Flyvbjerg, B., Molin, E. J., & Van Wee, B. (2013). Cost overruns in Large-Scale Transportation Infrastructure Projects: Explanations and Their Theoretical Embeddedness. ArXiv. https://arxiv.org/abs/1307.2176, abgerufen: 21.06.2026

Quelle 2: Anforderungen an Leistungsbeschreibungen:
Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/A), § 7 Leistungsbeschreibung, https://dejure.org/gesetze/VOB-A/7.html, abgerufen: 21.06.2026

Quelle 3: Grundleistungen Leistungsphase 6 HOAI:
Bundesministerium der Justiz: Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure - HOAI) Anlage 10 (zu § 34 Absatz 4, § 35 Absatz 7) Grundleistungen im Leistungsbild Gebäude und Innenräume, Besondere Leistungen, Objektlisten, https://www.gesetze-im-internet.de/hoai_2013/anlage_10.html, abgerufen: 21.06.2026

Quelle 4: Typische Bauablaufstörungen:
BMC, Analyse von Störungen und Nachtragsursachen bei Bauprojekten, https://www.bmc.ag/de/was/nachtraege/baubetriebliche-nachtraege.htm, abgerufen: 21.06.2026

Quelle 6: LV-Bibliothek, Checklisten, Aussagen zu weiteren Bauvorhaben, etc.:
Eigene Projektauswertungen der PlanArt GmbH